12 vydaní za cenu 9!

Predplaťte si mesačník Pekné bývanie a tri vydania dostanete ZADARMO.

Objednať

Koronakríza a bývanie: Chystajú banky zmeny? A je vhodné teraz kupovať investičný byt?

Diskusia
Zdieľať 27. 08. 2021
Koronakríza a bývanie: Chystajú banky zmeny? A je vhodné teraz kupovať investičný byt? Zdroj: Shutterstock

Koronakríza priniesla vo svojich hlavných vlnách dočasný útlm úverovania, no po odznení najtvrdších obmedzení v bankách trh s úvermi opäť rástol. Nebol tiež zaznamenaný nárast predaja zadlžených nehnuteľností, pretože kritické skupiny ľudí mali možnosť využiť splátkové prázdniny lex korona.

Odpovedala: Eva Šablová – riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk

Ako je to v súčasnosti v súvislosti s koronou a neistotou z hľadiska financovania nehnuteľností?

Záujem o hypotéky naďalej trvá, dokonca viaceré banky zaznamenávajú rekordné mesiace v počte žiadostí o úver. Významný podiel v rámci žiadostí tvoria aj refinančné úvery alebo konsolidácie viacerých úverov do jedného. Čo sa týka nových úverov, ľudia sú napriek vysokým cenám nehnuteľností stále ochotní ich kupovať. Limitom býva skôr chýbajúca finančná rezerva alebo nedostatočný príjem vzhľadom na výšku splátky, teda legislatívne obmedzenia NBS.

Je ešte stále výhodné investovať do nákupu nehnuteľnosti s cieľom ju prenajímať?

Pokiaľ sa na úver kvalifikujete, je investícia do nehnuteľnosti na bývanie či investičnej nehnuteľnosti stále zaujímavá. Vždy však treba citlivo zvážiť každý investičný zámer. Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti je potrebné viac zapojiť ekonomiku a zvážiť návratnosť tejto investície. Treba si uvedomiť, že ceny nájomného v priebehu pandémie v niektorých lokalitách poklesli, lebo po roku práce z domu zostalo na trhu veľa investičných bytov neobsadených.

Preto bude v aktuálnom období ťažšie byty v niektorých lokalitách obsadiť a konkurenčné ponuky môžu tlačiť ceny nadol. Rentabilita investičných nehnuteľností tak nemusí byť dostatočná. Hovoríme však o tomto období. Z dlhodobého hľadiska a pri správnom rozložení investícií klienta má určite vlastníctvo investičnej nehnuteľnosti v portfóliu klienta svoje miesto.

Čiže ak teraz kupovať, tak uprednostniť vlastné bývanie?

Vývoj cien nehnuteľností a situácia na realitnom trhu v súčasnosti nahráva skôr tým, ktorí potrebujú riešiť vlastné bývanie, a menej tým, ktorí chcú kupovať byt ako investíciu na prenájom. Nehnuteľnosti ako také sú však považované za dlhodobé menej likvidné investičné nástroje, preto by sa nemali posudzovať podľa krátkeho časového úseku. Ak niekto zvažuje investíciu do nehnuteľnosti s cieľom kúpiť a rýchlo predať, dnes ide o pomerne rizikovú investíciu, ktorá by sa nemusela vyplatiť.

mladý pár je u hypotekárneho poradcu

Zdroj: Shutterstock

Plánujú banky v blízkej budúcnosti nejaké zmeny?

Budúce kroky bánk veľmi ťažko predvídať. Postupne viaceré banky pristupujú k uvoľňovaniu opatrení, ktoré zaviedli počas pandémie. Vzhľadom na to, ako sa vyvíja situácia v rámci ekonomiky, ako sa otvárajú možnosti smerom k zahraničiu, banky, naopak, uvoľňujú kritériá pri viacerých typoch žiadateľov o hypotéku z oblasti gastronómie, cestovného ruchu a celkovo služieb a podnikateľov ako takých. Mnohí z týchto ľudí boli v minulom roku prakticky neúverovateľní. Dnes už existujú viaceré možnosti takmer pre všetkých klientov.

Budú sprísňovať podmienky?

Čo sa týka ostatných podmienok bánk, tu možno očakávať, alebo sme už aj zaznamenali, určité zmeny v úverovej politike. Niektoré banky evidujú výrazné poklesy zisku, ktoré sú spôsobené pandémiou a s tým súvisiacim rizikom zlyhania úverov a nutnosťou tvoriť opravné položky, ale aj dlhodobo nízkymi úrokovými sadzbami, čo má za následok znižovanie príjmov bánk. Výsledkom je korekcia úrokových sadzieb a úpravy sadzobníkov poplatkov bánk.

Niektoré banky postupne zdražujú svoje služby, za posledné týždne sme u mnohých boli svedkami výraznejšieho nárastu poplatkov za spracovanie hypotéky. Úrokové sadzby zatiaľ výraznejší skok nezaznamenali, pretože sú stále silným konkurenčným prostredím držané pod úrovňou 1 %.

Prečítajte si tiež

Koronakríza a vlastné bývanie: Oplatí sa kupovať alebo čakať? Spýtali sme sa odborníka
Koronakríza a vlastné bývanie: Oplatí sa kupovať alebo čakať? Spýtali sme sa odborníka
Tieto rady sa vám zídu, ak prenajímate alebo si chcete prenajať nehnuteľnosť
Tieto rady sa vám zídu, ak prenajímate alebo si chcete prenajať nehnuteľnosť

Čo môže mať z finančného hľadiska vplyv na zastavenie rastu cien nehnuteľností a pozastavenie ich kúpyschopnosti?

Teoreticky to môžu byť faktory na strane potenciálnych kupujúcich, napríklad znížený záujem o úvery na bývanie spôsobený rastom úrokových sadzieb, resp. zhoršená dostupnosť úverov ako dôsledok rastu nezamestnanosti a s ním spojenej ekonomickej recesie a celkovej životnej úrovne obyvateľstva.

Za faktory utlmujúce rast cien nehnuteľností môžeme považovať aj problematiku nájomného bývania. Ak by sa hypoteticky o niekoľko rokov zmenila štátna politika v oblasti nájomného bývania a ľudia by mali k dispozícii nájomné byty, logicky by to znížilo dopyt po vlastnom bývaní, čo by s najväčšou pravdepodobnosťou viedlo k zastaveniu rastu cien nehnuteľností.

04_shutterstock_1148992457

Zdroj: Shutterstock

Aké sú podmienky na získanie hypotéky?

  • Výška vašich dlhov vrátane novej plánovanej hypotéky nesmie presiahnuť 8-násobok vášho čistého ročného príjmu.
  • Výška všetkých vašich úverových splátok nesmie presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu zníženého o životné minimum. Musí vám tak zostať finančná rezerva vo výške 40 % z tohto príjmu, ktorá má slúžiť ako finančný vankúš na pokrytie prípadných neplánovaných výdavkov v domácnosti, resp. pri poklese príjmu a vďaka nemu by ste sa v budúcnosti mali vyhnúť nesplácaniu úverov.
  • Vaša hypotéka nesmie presiahnuť 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti – len štvrtina klientov sa kvalifikuje na úver do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že buď musíte mať 20 % vlastných zdrojov, alebo musíte banke preukázať dostatočne vysoký príjem, aby ste boli schopní získať napríklad spotrebný úver na dofinancovanie kúpy.
  • Banky musia na vaše splátky hypoték, ktoré nie sú fixné na celú dobu splatnosti úveru, aplikovať tzv. stress test. Znamená to, že vám banka umelo navýši splátku tak, že k aktuálnej úrokovej sadzbe pripočíta 2 %, ktorými simuluje, či sa kvalifikujete aj na splácanie splátky v budúcnosti, ak by sa vaša úroková sadzba navýšila o spomínané 2 %, čo spôsobí navýšenie splátky.

Niektorí klienti musia dofinancovanie riešiť ďalším dlhodobým úverom, pri ktorom dosiahnu nižšiu splátku, a tak spĺňajú limit súčtu splátok stanovený NBS. Hovoríme o dofinancovaní úverom z jednej zo stavebných sporiteľní, ktoré môžu poskytnúť úver až na 30 rokov.

Duplicitné ručenie

Pokiaľ nemáte spomínané vlastné úspory na kúpu ani dostatočný príjem na splácanie hypotéky a ďalšieho úveru, poslednou možnosťou, ako pokryť celú potrebnú sumu investície do vlastného bývania, je ručenie dvoma nehnuteľnosťami. Vtedy banka poskytne hypotéku až do výšky kúpnej ceny, lebo je okrem kupovanej nehnuteľnosti založený napríklad rodičovský byt či dom a hodnota oboch nehnuteľností je dostatočne vysoká v pomere k výške úveru.

Text: Kristína Falťanová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Pekné bývanie 08/2021


Kategórie: Stavba

Diskusia