Kupujete byt? Čo bude pre správny výber kľúčové a aké povinnosti vás neminú?

1 Fázy kúpy

Chcete sa postaviť na vlastné nohy, založiť si rodinu alebo jednoducho len investovať do nehnuteľnosti? Nech už máte na kúpu akýkoľvek dôvod, postup je pre všetkých rovnaký. Zvyčajne má dve fázy: hľadanie vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu a vybavenie všetkých administratívnych úkonov.

Hľadanie

Vo fáze hľadania si stanovte vlastné kritériá. Dobrou pomôckou je rozdeliť ich na také, pri ktorých nemožno robiť žiadne kompromisy, napríklad rozpočet alebo lokalita, a také, pri ktorých sú možné alebo nutné kompromisné riešenia.

Ak kupujete byt pre vlastnú potrebu, rozhoduje prostredie, v akom sa nehnuteľnosť nachádza – či je v okolí park, obchody, škola, škôlka, parkovanie. Pri investičnej kúpe rozhoduje stav bytu a lokalita.

Zdroj: Shutterstock

Kúpa, financovanie, administratívne úkony a daň

Administratívne úkony zabezpečujú, aby kúpa bytu prebehla podľa zákonom stanovených podmienok. Pred kúpou treba pripraviť rezervačnú zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ďalej kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdávací a preberací protokol.

V prípade financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru je nutné vypracovať znalecký posudok, podpísať úverovú zmluvu a dať byt poistiť. Okrem realitnej kancelárie navštívte financujúcu banku, notára, kataster nehnuteľností a správcu bytového domu.

Administratíva sa tým však ešte nekončí. Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu sa treba prihlásiť u správcu domu ako nový odberateľ elektrickej energie či plynu a na platenie dane z nehnuteľnosti. Podáva sa do 31. januára od nadobudnutia do osobného vlastníctva.

Nechajte si finančnú rezervu. Istú hotovosť budete potrebovať na samotnú transakciu (znalec, prevod nehnuteľnosti, prípadne rekonštrukcia) a oceníte ju aj pri nepredvídaných udalostiach počas splácania úveru. Zdroj: Shutterstock

2 Rozpočet

Rozpočet je pri kúpe nehnuteľnosti rozhodujúcim kritériom – od neho do veľkej miery závisí, kde a v čom budete bývať, a odvíjajú sa od neho aj ďalšie kritériá. Preto nepripúšťa žiadne kompromisy.

Jeho realistické stanovenie je kľúčové a malo by byť prvým krokom hneď po zvážení dôvodov na kúpu. V súčasnosti sa platby za väčšinu nehnuteľností pokrývajú hypotekárnym úverom.

Vhodný nástroj na prvotnú orientáciu na trhu hypoték poskytujú voľne dostupné hypotekárne kalkulačky. Neskôr si však zistite ponuky priamo vo viacerých bankách – sú presnejšie, pretože na výpočet používajú detailnejšie parametre. Rátajte však s tým, že musíte mať našetrené minimálne 20 % z predajnej ceny, banky totiž poskytujú úver do výšky 80 %.

Zdroj: Shutterstock

3 Lokalita

Výber lokality je kritériom, pri ktorom niekto neurobí žiaden ústupok a iný nemá problém prispôsobiť sa. Po rozpočte si tento bod premyslite veľmi uvážene, pretože to, kde budete bývať, už len tak nezmeníte.

Dispozíciu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu si tiež môžete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no lokalitu, v ktorej sa byt nachádza, neovplyvníte. Zvažujte aj nasledujúce faktory: dochádzanie za prácou alebo perspektívu iných pracovných miest, dostupnosť a kvalitu škôl, možnosti trávenia voľného času, životné prostredie a bezpečnosť.

V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa nachádza. Zdroj: Shutterstock

4 Veľkosť

Stanovenie rozlohy bytu by nemal byť problém – takmer každý má jasno v tom, koľko izieb potrebuje. Ak si nie ste istí, je to zvyčajne dôsledok nedostatočne zadefinovaných potrieb, ktoré by mala kúpa naplniť.

V prípade, že je vaša situácia nejasná alebo neplánujete rodinu, podriaďte toto kritérium investičnému potenciálu nehnuteľnosti. Vyberte si nehnuteľnosť, ktorú bude relatívne jednoduché predať alebo prenajať, napríklad vo vyhľadávanej lokalite.

Ak volíte medzi kúpou dvojizbového bytu na kratší čas alebo trojizbového s dlhšou perspektívou, vyžaduje to zrelú úvahu oboch partnerov o spoločnej budúcnosti.

Ak plánujete prírastok do rodiny a rozpočet to dovolí, voľte radšej trojizbový byt. Cena za štvorcový meter tu totiž býva výhodnejšia a náklady na kúpu a prípadnú rekonštrukciu si môžete rozložiť na dlhšie obdobie.

Takmer každý má jasno v tom, koľko izieb potrebuje, stanoviť si ideálnu výmeru v štvorcových metroch však už nie je také jednoduché. Priestor napríklad môže vyzerať celkom inak v reáli než na papieri, zaváži aj množstvo denného svetla či odkladacie priestory vyriešené v rámci dispozície. Zdroj: Shutterstock

5 Dispozícia

Dispozícia spolu s orientáciou na svetové strany majú priamy dosah na kvalitu vášho budúceho bývania. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada, pretože každý kupujúci má svoje osobné preferencie a životný štýl.

Pri bytoch zvyčajne nemáte možnosť meniť dispozíciu a musíte zobrať to, čo trh ponúka. Preto si vyberte takú, ktorá vám v zásade vyhovuje najviac a vyžaduje si nanajvýš malé úpravy, napríklad posunutie dverí.

Pri zohľadňovaní orientácie na svetové strany vám môže pomôcť niekoľko všeobecných pravidiel. S ohľadom na vetranie a reguláciu tepla je lepšie, ak je byt orientovaný na viac svetových strán.

Orientácia by mala korešpondovať s dispozičným riešením a využitím miestností – najlepšie riešenie predstavuje denná časť otočená na juh až západ a nočná na sever alebo východ.

Zdroj: Shutterstock

6 Celkový stav

Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnohí preto uprednostňujú kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je síce vyššia vstupná cena, no potom nemusíte riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.

Stav nehnuteľnosti treba posudzovať individuálne. Aj keď sa pri novej výstavbe používajú modernejšie materiály a technológie, vyhotovenie nemusí byť vždy uspokojivé.

Istým rizikom sú napríklad práve dostavané objekty alebo byty vo výstavbe. Niečo vám napovie opis konštrukčného riešenia a certifikáty, ale prípadné nedostatky sa môžu prejaviť až o pár rokov.

Prečítajte si tiež

Staviate, rekonštruujete alebo prenajímate nehnuteľnosť? V tom prípade by ste mali mať energetický certifikát

Individuálne sa posudzujú aj zrekonštruované nehnuteľnosti – prestavba totiž mohla byť neúplná alebo zrealizovaná dávnejšie. Nehnuteľnosť po kompletnej rekonštrukcii musí mať zmodernizované všetky najnákladnejšie prvky a v najbližších rokoch by nemala vyžadovať nijaké opravy či úpravy.

Kompletne zrekonštruovaný byt má mať zmodernizované vykurovanie, elektrické rozvody, kúpeľňu, okná, dvere, podlahy a interiérové, prípadne exteriérové povrchy. Zdroj: Shutterstock

7 Výber realitnej kancelárie

Postup pri kúpe bytu sa v tomto bode presúva z teoretickej roviny do praxe. Všetky náležitosti okolo kúpy bytu ste v podstate schopní zvládnuť sami, no vyžaduje si to kopu času a úsilia.

Preto je ideálnym riešením vybrať si dobrú realitnú kanceláriu, ktorá vám pomôže nájsť vhodnú nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dohodnúť čo najprijateľnejšiu cenu.

Kým si vyberiete z množstva realitných kancelárií, najskôr si dopredu overte referencie – buď na internete, prípadne sa popýtajte rodiny, známych alebo kolegov.

Realitný maklér by mal byť schopný kvalifikovane a obozretne poradiť v adekvátnych otázkach vhodného postupu a následných krokov pri realizácii obchodu.

Okrem toho by vám mal poskytnúť potrebnú súčinnosť po prevzatí nehnuteľnosti a pri riešení závažných dodatočných problémov spojených s realitným obchodom, a to minimálne počas šiestich mesiacov po zrealizovaní obchodu.

Zdroj: Shutterstock

8 Vybavenie hypotéky

Ak vám finančná situácia nedovoľuje kúpiť si nehnuteľnosť z vlastných peňazí, hypotéka na byt je vhodným a často jediným riešením. Vziať si úver je dobré vtedy, ak sa chystáte natrvalo usadiť alebo žiť na jednom mieste najmenej desať rokov.

Ešte pred tým, ako sa pustíte do kúpy či uzatvorenia rezervačnej zmluvy, navštívte banku a zistite, aké máte možnosti na získanie hypotekárneho úveru. Vyhnete sa tak tomu, že po zložení rezervačnej zálohy zistíte, že od banky nezískate dostatok financií.

Prečítajte si tiež

Pri poistení nehnuteľnosti zaváži aj vývoj cien na trhu. Na čo si dávať pozor, aby ste neprerobili?

Nespoliehajte sa však len na jednu ponuku napríklad zo svojej banky – na prvý pohľad drobné odlišnosti v podmienkach úveru môžu znamenať nemalé rozdiely v nákladoch.

Urobte si úplný prehľad o podmienkach jednotlivých bánk alebo na to využite služby hypotekárneho makléra, za ktorého služby neplatíte, keďže podobne ako pri poisťovaní platí jeho prácu banka formou provízie.

Zdroj: Shutterstock

9 Obhliadka bytu

Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť. Na obhliadku sa vopred pripravte.

Ideálne je, ak sa na ňu vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Môže to byť aj váš známy architekt alebo stavbár, ktorý lepšie posúdi stav bytu.

Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami.

Nikdy nedajte na prvý dojem, ktorý môže byť klamlivý. Pri obhliadke si všímajte v prvom rade veľkosť miestností a dispozičné riešenie, zvážte aj to, na koľko by vás vyšli prípadné zmeny.

Dôležitá je tiež orientácia na svetové strany, od ktorej vo veľkej miere závisí, ako a kedy bude priestor presvetlený. Zamerajte sa nielen na celkový stav nehnuteľnosti, ale pozornosť venujte aj detailom a uvažujte – ak plánujete dispozičné zmeny, nové parkety nebudú pre vás dôležité, nové okná sú však iná kapitola.

Konfrontácia vášho zoznamu kritérií a priorít s reálnymi možnosťami na trhu bude pravdepodobne omnoho zložitejší a dlhšie trvajúci proces než ich stanovenie. Vlastne bude trvať až do chvíle, keď sa rozhodnete a vyberiete si. Ešte pred tým, než začnete s obhliadkami nehnuteľností, by ste sa mali pokúsiť svoj zoznam kritérií a priorít čo najviac zreálniť. Zdroj: Shutterstock

10 Znalecký posudok

Pri kúpe nehnuteľnosti sa stáva, že predávajúci často nadhodnotí cenu, preto je dobré a v zmysle regulácie potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky.

Znalecké posudky na nehnuteľnosti môže vypracovať znalec zapísaný v zozname Ministerstva spravodlivosti SR v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti.

Vytvorenie znaleckého posudku trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov. Termín závisí od dohody a vyťaženosti vybraného znalca.

Zdroj: Shutterstock

11 Výpis z katastra

Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme hypotéky alebo exekúcie. Postup pri kúpe bytu by sa tak mohol skomplikovať.

Výpis z listu vlastníctva môžete získať podľa mena, rodného čísla majiteľov alebo čísla listu vlastníctva na katastrálnom webe (kapor.sk). V rámci celého Slovenska tak môžete urobiť aj v pobočke Slovenskej pošty. Správny poplatok za vystavenie výpisu z listu vlastníctva je 7,90 €.

Zdroj: Shutterstock

12 Zmluva

Ešte pred samotnou zmluvou o kúpe nehnuteľnosti je potrebná tzv. rezervačná zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá zaisťuje, že v stanovenej lehote je nehnuteľnosť rezervovaná za dohodnutú cenu len pre vás.

Tak budete mať istotu, že kým vybavíte potrebné dokumenty, predávajúci nebude byt ďalej ponúkať na realitnom trhu. Pripravte sa, že budete musieť uhradiť rezervačnú zálohu vo výške 3 – 5 % z ceny bytu.

Následne môžete pristúpiť ku kúpnej zmluve, ktorá je v celom procese najdôležitejšia. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom bytu. Mali by ste mať preto dostatok času na jej preštudovanie.

Návrh kúpnej zmluvy pripravuje realitná kancelária. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, no ak máte akékoľvek nejasnosti, obráťte sa na právnika s praxou.

Z určitých dôvodov sa môže stať, že budete musieť od rezervačnej zmluvy odstúpiť. V tom prípade musíte zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja bytu odstúpi jeho vlastník, rezervačný poplatok sa vráti vám. Zdroj: Shutterstock

13 Čo treba vybaviť po kúpe

Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva takisto sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci.

Do preberacieho protokolu bytu sa uvedú presné stavy vodomerov na teplú a studenú vodu, stav elektromera, stav plynomera i hodnoty meračov na radiátoroch v byte. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky.

Ďalej sa musíte prihlásiť ako nový majiteľ bytu na odber energií do troch dní od odhlásenia posledného majiteľa. Keď si vyberiete svojho dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu.

Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Na tento úkon budete potrebovať list vlastníctva a preberací protokol bytu.

Galéria

Text: Denisa Slančová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Dom a byt 2/2023