12 vydaní za cenu 9!

Predplaťte si mesačník Pekné bývanie a tri vydania dostanete ZADARMO.

Objednať

Praktické informácie, ktoré sa oplatí poznať, ak premýšľate nad hypotékou

Diskusia
Zdieľať 19. 11. 2021
Praktické informácie, ktoré sa oplatí poznať, ak premýšľate nad hypotékou Zdroj: Shutterstock

Obzeráte sa po prvom vlastnom bývaní, chcete sa presťahovať do väčšieho alebo plánujete rekonštrukciu bytu či domu? Vďaka rekordne nízkym úrokovým sadzbám je práve hypotéka najvýhodnejším riešením na financovanie bývania. Poradíme vám, čo všetko sa oplatí vedieť, aby ste v banke získali tie najlepšie podmienky.

Radí: Eva Šablová – riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk

Najprv hypotéka až potom nehnuteľnosť

Veľa ľudí robí tú chybu, že si najskôr nájdu nový vysnívaný byt či dom, zaplatia rezervačný poplatok a až potom si začnú vybavovať hypotéku. Alebo si naplánujú rekonštrukciu, začnú s prvými prácami z vlastných úspor, a keď im dôjdu peniaze, začnú sa obzerať po ďalších možnostiach financovania.

Tento postup je však nesprávny a môže vás pripraviť nielen o čas, ale aj o peniaze. Odborníci preto radia najskôr si preveriť svoje finančné limity a potom začať plánovať. Je to praktické a nič vás to nestojí. „Pri financovaní bývania je ideálne najskôr si urobiť prieskum a zistiť, koľko peňazí vám banka dokáže požičať. Až potom sa pustite do hľadania vhodnej nehnuteľnosti alebo plánovania rekonštrukcie. Inak sa môže stať, že zbytočne uhradíte rezervačný poplatok za nehnuteľnosť, ktorú si napokon nekúpite, a prídete o tisícky eur.

Alebo vám počas rekonštrukcie dôjdu úspory, ktorými ste mohli radšej dofinancovať hypotéku, a banka vám už bez vlastných peňazí nemusí požičať takú sumu, akú potrebujete. V horšom prípade sa môže stať, že vám z nejakého dôvodu banka nepožičia vôbec a vy nebudete mať z čoho dokončiť začaté práce,“ vysvetľuje odborníčka na úvery Eva Šablová z FinGO.sk.

nákupný vozík s domom

Zdroj: Shutterstock

Prečo je hypotéka najvýhodnejšie riešenie?

Pri financovaní bývania ľudia väčšinou siahajú po hypotékach a úveroch od stavebných sporiteľní, pri nižších sumách aj po spotrebných úveroch. Najväčšou výhodou hypoték sú rozhodne najnižšie úrokové sadzby, ktoré aj v priebehu tohto roka klesali.

  • Vo väčšine bánk je minimálna výška hypotéky 5 000 eur. Maximálna výška úveru závisí od hodnoty zabezpečenia úveru (čiže od hodnoty nehnuteľnosti, ktorú chcete založiť v prospech úveru) a tiež od vašej bonity (teda od toho, akú výšku príjmu viete preukázať).
  • Minimálna doba splatnosti hypotéky sú 4 roky, maximálna doba je 30 rokov alebo v niektorých bankách aj 40 rokov. Čím dlhšiu splatnosť si vyberiete, tým nižšiu mesačnú splátku budete splácať.
  • Pri hypotéke môžete robiť aj bezplatné mimoriadne splátky a úveru sa tak zbavíte skôr. Pri súčasných nízkych úrokoch sa viac oplatí takto usporené peniaze investovať a neskôr z tohto balíka peňazí zrealizovať predčasné splatenie úveru.
  • Úroková sadzba hypotéky je fixovaná, takže sa zo strany banky počas obdobia fixácie nemení. Môžete si vybrať obdobie fixácie na 1, 2, 3, 5, 7 či 10 rokov.
  • Hypotéku vám banka poskytne len do 80 % LTV (LTV vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti) – to znamená, že zvyšných 20 % z hodnoty nehnuteľnosti musíte dofinancovať inak.
  • 90 % LTV poskytujú banky už len zriedkavo, zákon im to obmedzil.
  • Hypotéku si môžete v niektorých bankách vybaviť aj bez poplatku za poskytnutie. Banky často majú aj kampane, počas ktorých klientom preplatia znalecký posudok nehnuteľnosti alebo poplatok za zápis záložného práva na katastri.
  • Ak už hypotéku splácate, prípadne máte aj viaceré úvery, môžete ich zlúčiť do jednej refinančnej hypotéky. Týmto krokom sa dá výrazne ušetriť a zároveň aj znížiť mesačné zaťaženie vášho rodinného rozpočtu.
Mladý pár kupuje nehnuteľnosť

Zdroj: Shutterstock

Najväčšou chybou podľa odborníčky je, ak zájdete len do jednej banky a uspokojíte sa s prvou ponukou hypotéky, ktorú dostanete. „Každá banka má iný pohľad na klienta a závisí od interných kritérií jednotlivých bánk, akú hypotéku a s akými podmienkami napokon dostanete. Preto je lepšie urobiť si porovnanie bánk naprieč celým bankovým trhom. Prvotná ponuka banky navyše nemusí byť totožná so schválenými podmienkami úveru,“ radí Eva Šablová.

Hypotéka je v porovnaní so spotrebným úverom alebo úverom od stavebnej sporiteľne lacnejšia vďaka nižšej úrokovej sadzbe. Aktuálne úroky na hypotékach sa začínajú od 0,365 %, priemerné úroky sa pohybujú tesne pod 1 %.

V bankách sú rozdiely, na detailoch záleží

Ale pozor, najnižšia úroková sadzba, ktorú vidíme v reklamách bánk, nemusí znamenať aj najvýhodnejšiu hypotéku. Myslite aj na to, že od minulého roka platia pri hypotékach prísnejšie pravidlá ohľadom povinnej finančnej rezervy žiadateľov o úver. Banky zároveň musia dodržať maximálny úverový strop – to znamená, že majú stanovené, aký najvyšší úver vám môžu schváliť vzhľadom na výšku vášho ročného príjmu.

„Na druhej strane je úplne v réžii banky, akú výšku príjmov klientom z predložených dokladov uzná, a na tomto mieste vznikajú v bankách rozdiely. Aj keď predložíte tie isté doklady k príjmu, môže sa stať, že v jednej banke vám akceptujú len 50 % z toho, čo by akceptovali v inej banke, a od toho sa odvíja aj celková schválená výška úveru,“ opisuje Eva Šablová. Aj preto je dnes nevyhnutné robiť si dôkladný prieskum trhu s hypotékami a zaujímať sa o detaily.

váha so sporiacim prasiatkom a domom

Zdroj: Shutterstock

Oslovte odborníka

Porovnanie podmienok v rôznych bankách vám oveľa rýchlejšie pripraví skúsený finančný sprostredkovateľ. „Zo skúseností vieme, že mnohí ľudia sa pustili do vybavovania úveru sami a pri prvej komplikácii v banke už nevedeli, ako majú ďalej postupovať. Ak využijú pomoc makléra, urýchli im to proces výberu správnej a čo najlacnejšej hypotéky. Služby sprostredkovateľov sú bezplatné a maklér zastreší nielen výber banky, ale aj celý proces vybavenia úveru,“ radí odborníčka na hypotéky.

Akú úrokovú sadzbu môžete dostať?

Výška úroku na úvere závisí od fixácie úrokovej sadzby, ktorú si vyberiete, teda či si zvolíte fixáciu napríklad na 3, 5 alebo aj 10 rokov. Výslednú úrokovú sadzbu však ovplyvňuje oveľa viac faktorov. „Aktuálne úrokové sadzby na nových hypotékach sa hýbu priemerne okolo 1 % ročne. Niektoré banky ponúkajú aj úroky pod 0,5 %, no niektorým klientom môže vyjsť úrok blížiaci sa až k 2 %. Rozdiely vznikajú aj na základe dosiahnutého hodnotenia žiadateľa v banke a vo všeobecnosti platí, že čím lepší rating dosiahnete, tým výhodnejší úrok môžete dostať,“ vysvetľuje Eva Šablová.

Podľa jedného z prieskumov sa až 6 z 10 ľudí nechá zlákať na bankové reklamy, ktoré propagujú top úroky na hypotékach. Tieto sadzby však často nedostanú, prípadne sa v banke vôbec nekvalifikujú na poskytnutie úveru alebo sú úroky podmienené uzavretím ďalších služieb, za ktoré musia platiť.

„Na najnižšie úroky môže byť naviazané využívanie ďalších produktov, ako je povinné otvorenie účtu alebo poistenie úveru v banke. Tieto služby však tvoria pre klienta ďalšie náklady. Ľudia si to veľakrát neuvedomujú, no zakúpením ďalších služieb za úver zaplatia v konečnom dôsledku viac, ako keby si zobrali hypotéku s vyšším úrokom, ale bez spomínaných dodatočných podmienok.“

ruky s domom a peniazmi

Zdroj: Shutterstock

Nezabudnite na dofinancovanie

Ako sme uviedli na začiatku, banky už neposkytujú klientom 100-percentné hypotéky, preto rátajte s tým, že 20 % z hodnoty nehnuteľnosti musíte dofinancovať. Možností, ako to urobiť, je viac a voľba ideálneho riešenia podľa odborníčky závisí hlavne od príjmu, ktorý vám banka akceptuje, a takisto od sumy, ktorú potrebujete dofinancovať.

„Je rozdiel, či potrebujete na dofinancovanie hypotekárneho úveru 10-tisíc eur alebo 40-tisíc eur, ktoré napríklad formou spotrebného úveru dostanete ťažšie. Alternatívou môže byť aj ručenie ďalšou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom či bytom. Banka tak získa dostatočnú hodnotu zabezpečenia a môže vám poskytnúť hypotéku na pokrytie celej kúpnej ceny nehnuteľnosti,“ radí odborníčka z FinGO.sk.

Prečítajte si tiež

Koronakríza a vlastné bývanie: Oplatí sa kupovať alebo čakať? Spýtali sme sa odborníka
Koronakríza a vlastné bývanie: Oplatí sa kupovať alebo čakať? Spýtali sme sa odborníka
6 otázok, ktoré by ste sa mali spýtať pred kúpou nehnuteľnosti
6 otázok, ktoré by ste sa mali spýtať pred kúpou nehnuteľnosti
  • Spotrebný úver na dofinancovanie si vybavíte rýchlejšie, ale je limitovaný krátkou, max. 8-ročnou splatnosťou. Čiže budete splácať celkovo vyššiu mesačnú splátku.
  • Môžete využiť aj dofinancovanie úverom zo stavebnej sporiteľne. Síce ho viac preplatíte, ale dlhšia splatnosť vám prinesie nižšiu mesačnú splátku.
  • Ak môžete ručiť aj ďalšou nehnuteľnosťou, týmto spôsobom si môžete zvýšiť hodnotu zabezpečenia úveru, takže vám hypotéka pokryje celý úver a preplatíte najmenej.
  • Ak vám nevyjde žiadna forma dofinancovania úverom, zostáva vám len požičať si peniaze od rodiny alebo ešte ušetriť a hypotéku odložiť na neskôr.

Ilustračný príklad, koľko vás môže stáť hypotéka*

Kupujete nehnuteľnosť za 150 000 €

Ilustračný príklad, koľko môže stáť hypotéka

Zdroj: FinGo.sk

* Niektoré banky neposkytujú spotrebný úver v takejto výške, preto prepočet nezohľadňuje podmienky konkrétnej banky, ale iba všeobecné porovnanie možných splátok.

Zhrnutie

  • Nepodceňte dôkladný prieskum trhu, porovnajte si viaceré ponuky.
  • Zistite si v bankách nielen výšku úroku, splátky a sumu úverového limitu, ale aj detaily, čo všetko treba splniť, aby ste danú ponuku aj dostali.
  • V žiadnom prípade nepodpisujte rezervačné zmluvy, pokiaľ nemáte aspoň predbežne potvrdenú priechodnosť hypotéky v banke.
  • Rovnako dajte pozor na úhradu rezervačnej zálohy, ktorá nemusí byť v každej realitnej kancelárii vratná v prípade zamietnutia úveru.
  • Majte reálne očakávania, prieskum v bankách vám napovie, kde je strop vašich finančných možností.
  • Nechajte si skontrolovať vlastné existujúce finančné produkty, ktoré môžu súvisieť s vašimi plánmi a možnosťami v oblasti úverovania.
  • Myslite aj na to, ako dofinancujete hypotéku. Ak nemáte potrebných 20 % vlastných zdrojov, môže byť vaša cesta k novému bývaniu komplikovanejšia.
  • Ešte predtým, ako pôjdete do úveru, zvážte aj prípadné riziká. Ako budete mať zabezpečené splácanie úveru? Čo v prípade, ak sa vám zmení finančná situácia? Budete mať dostatočnú finančnú rezervu na pokrytie zvýšených mesačných výdavkov?
  • Všetky tieto otázky by ste mali mať vyjasnené ešte pred podaním žiadosti o úver. Kým jednej banke môžete s vaším typom príjmu a požiadavkou na hypotéku vyhovovať, iná banka vás môže odmietnuť. Vyznať sa v týchto kritériách a vedieť ich navzájom porovnať a vyhodnotiť je časovo veľmi náročné. Výhodu majú tí, ktorí tento prieskum a vybavenie úveru nechajú na profesionálov. Maklér, ktorý sa každý deň stretáva s desiatkami rôznych prípadov, na základe svojich skúseností a znalostí bankových špecifík, vás vie správne a bez zbytočných prešľapov nasmerovať tam, kde to pre vás bude ideálne.

Text: Ľuboslava Šillerová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Pekné bývanie 11/2021


Kategórie: Stavba

Diskusia