Kde si kúpite alebo postavíte svoj dom, kde sa rozhodnete žiť, má významný vplyv na životný štýl a vaše financie v budúcnosti.
Výber pozemku by nemal byť nepremyslený, ide o dôležité rozhodnutie, pretože získať pozemok, ktorý nebude predražený a bude vyhovovať všetkým potrebným kritériám, je namáhavé. Rozhodnutie o kúpe alebo stavbe nového domu je často podmienené práve nedostatkami vo vašom súčasnom domove. Vybudovanie toho nového ponúka možnosť na zmenu. Maximalizujte ju dôkladnou analýzou zo všetkých hľadísk.
Poloha
V súčasnosti sa vám daná lokalita pozemku možno páči, ale bude to tak aj o niekoľko rokov? Ak sa teda plánujete zamerať na konkrétnu predmestskú oblasť alebo obec, určite sa zaujímajte o ich územný plán. Ak sa v súčasnosti nachádza pozemok v pokojnej lokalite, uistite sa, či ho o niekoľko rokov nenahradí hluk áut z novovystavanej blízkej diaľnice alebo či vaším novým susedom nebude priemyselná zóna. Nie každý pozemok je vhodný na stavbu rodinného domu. Na katastrálnom alebo stavebnom úrade majú projektovú dokumentáciu všetkých katastrálnych území v danej lokalite. Zistite, aké sú na pozemku obmedzenia a za akých podmienok môžete na ňom stavať. Mnoho pozemkov môže mať určité regulatívy, teda obmedzenia, za akých podmienok môžete stavať – treba sa presvedčiť, či nie je na pozemku obmedzenie na umiestnenie stavby, povolená len určitá podlažnosť alebo pomer zastavanej plochy k ploche zelene. Pozemok sa môže nachádzať aj v ochrannom pásme energetických rozvodov, v tom prípade by ste nemuseli dostať územné rozhodnutie, s ktorým súvisí aj stavebné povolenie. Žiadny pozemok určený na osobnú stavbu domu nemôže byť postavený ani na území určenom pre štátnu výstavbu, čo zahŕňa diaľnice, elektrárne alebo môže ísť o oblasť poddolovanú po banskej činnosti.
Do úvahy berte aj rodinné väzby a spojitosť svojho životného štýlu s lokalitou. Preferujete bývanie na samote alebo vám neprekáža hluk mesta? Ujasnite si všetky výhody a nevýhody, prípadne môžete kombinovať tieto dve kritériá a zamerať sa na okrajovú časť mesta. Na lokalitu pozemku sa pozerajte aj z hľadiska vzdialenosti od pracoviska, školy, záujmových aktivít či zdravotníckych alebo iných služieb. Zistite si tiež, ako ďaleko sa nachádza najbližšia autobusová zastávka. V neposlednom rade je veľmi dôležité dbať na lokalitu z hľadiska svahovitosti pozemku, vzdialenosti od vodných tokov či komunikácií a na orientáciu na svetové strany.
Dostupnosť inžinierskych sietí
Nachádza sa v blízkosti pozemku prípojka na elektrinu, vodu, plyn, kanalizáciu alebo telekomunikačné siete? Ak áno, väčšinou sa tým zvyšuje cena pozemku, ale ak sa v obci vykonávajú takéto zmeny, uskutočňujú sa hromadne. Chýbajúce inžinierske siete vás však od kúpy pozemku nemusia odradiť – plyn je možné nahradiť iným zdrojom, kanalizáciu je možné vyriešiť čističkou odpadových vôd, na ktorú je však potrebné schválenie, a neprítomnosť vodovodu sa dá vyriešiť studňou. Problém však nastáva, ak pozemku chýba možnosť pripojenia na elektrické siete.
Aký veľký pozemok potrebujete?
Ak sa neviete zorientovať v parametroch parcely, ktorú budete obývať najbližšie roky, nasledujúce členenie vám môže pomôcť.
- Na menší, samostatne stojaci dom potrebujete približne 600 až 800 m2 plochy. Je potrebné si hneď na začiatku stanoviť veľkosť domu, pretože veľkosť pozemku musí pôsobiť adekvátne aj k veľkosti rodinného domu.
- Naopak, pre väčšie rodinné domy je vhodná veľkosť okolo 1 000 m2, v tom prípade si môžete dovoliť aj okrasnú záhradu.
- Najideálnejší tvar pozemku je obdĺžnikovitý s pomerom strán 2 : 3, úzke parcely so šírkou asi 15 m sú vhodnejšie pre radové zástavby, pretože pri samostatne stojacom dome vzniká problém s dispozíciou.
- Pri výbere veľkosti pozemku vám ako pomôcka môže slúžiť koeficient zastavania, ktorý sa pohybuje okolo 25 až 30 %. Tento údaj určuje pomer zastavanej plochy k celkovej výmere pozemku.
- Čo sa týka vzdialenosti od susedov, tak odstupy medzi stavbami musia umožňovať technickú údržbu alebo iné vybavenie stavby. Ak by sa váš potenciálny dom mal nachádzať vedľa susedného domu otočený k nemu stenou s oknom, tak vzdialenosť týchto dvoch domov musí byť 7 metrov a od spoločných hraníc pozemkov musí byť dodržaná vzdialenosť 2 metre. Ak má však váš pozemok neprispôsobivý tvar a vytvárajú sa tak stiesnené podmienky, môže sa so súhlasom suseda vzdialenosť medzi rodinnými domami zmenšiť na 4 metre.
Z pohľadu práva
Výber pozemku je potrebné komunikovať nielen s architektom, ale aj s právnikom, pretože parcela musí byť právne v poriadku. To znamená, že medzi vlastníkmi musí byť ukončené dedičské konanie a len predávajúci je jeho výlučným vlastníkom. Zaujímajte sa aj o to, kedy budete môcť využiť celý pozemok, či nie je na ňom bremeno v podobe záruky pri úvere a podobne.
Vlastnosti pozemku
Každý typ pozemku má svoje výhody aj nevýhody. Napríklad, rovinatý pozemok je najideálnejšou voľbou na stavbu bungalova, naopak, svahovitý pozemok vytvára priestor pre stavby s podzemným podlažím. Zloženie pôdy na pozemku či vysoká prítomnosť podzemnej vody takisto môže ovplyvniť financovanie stavby, pretože v takom prípade je potrebné špeciálne zakladanie stavby. Preto je pri obhliadke pozemku prospešné porozprávať sa s majiteľmi okolitých domov. Ak oni mali pri stavbe rodinného domu problémy s neúnosnou pôdou alebo vysokou hladinou podzemnej vody, s veľkou pravdepodobnosťou ich budete mať takisto aj vy. Zároveň však treba mať na pamäti aj to, že každá stavba je špecifická, preto je individuálny prístup namieste. Geologický prieskum podložia je dôležitý pre navrhnutie správnej základovej konštrukcie a je nevyhnutné urobiť ho ešte pred projektovaním stavby. Nevhodné podložie pod stavbou možno umelo upraviť – odvodnením drenážou, zhutnením vibrovacími doskami, injektážou látkami na báze cementu a pod.
Rozhodli ste sa?
Ak je pozemok podľa vášho subjektívneho názoru pre vás vhodný, čo sa týka všetkých predchádzajúcich kritérií, ale aj právnych, môžete ho dať oceniť. Znalecký posudok budete potrebovať aj na vypracovanie kúpnopredajnej zmluvy. Okrem neho bude požadovaný aj list vlastníctva a katastrálna mapa s vyznačenou parcelou.
Zmluvu by mal vypracovať nezávislý právnik alebo notár. Aby bol pozemok oficiálne váš, nakoniec je potrebné zapísať zmenu vlastníctva do katastra nehnuteľností.
Text: Alžbeta Fialová
Foto: isifa/Shutterstock
Zdroj: časopis Pekné bývanie 03/2019
